Settore immobiliare e pandemia
Le proiezioni matematiche con i dati attuali stimano un possibile arresto del contagio in Italia per il mese di giugno: sostanzialmente per inizio estate si ipotizza l’interruzione dell’aumento del numero di contagiati complessivi. Ora se abbiamo imparato qualcosa da questi primi tre mesi dell’anno è che non puoi fare affidamento né sull’OMS, né sul Ministero della Salute e né tanto meno sui virologi italiani, i quali si sono contraddetti ripetutamente in più occasioni in misura anche piuttosto imbarazzante. Sempre l’establishment medico suppone che il numero di contagiati effettivi sia almeno di cinque o sei volte maggiore a quello effettivamente dichiarato, il che dovrebbe in proiezione portarci ad un numero di contagiati superiore ad almeno un milione di abitanti con un numero di decessi complessivi abbondantemente superiore alle 50.000 vittime (alcuni ritengono plausibile addirittura oltre le 100.000). Stiamo parlando di conteggi a consuntivo, vale a dire quando si conosceranno le contrazioni demografiche di entità anomala rispetto alla media storica per ogni provincia. Sappiamo già oggi che in percentuale rilevante i decessi in questione colpiscono molto più le persone anziane di sesso maschile rispetto alle altre fasce sociali della popolazione.
Se effettivamente il contagio si arresterà in Italia per l’inizio dell’estate allora si potrà iniziare a stimare numerose conseguenze economiche che impatteranno su diversi settori ed attività ordinarie. Dopo l’aviazione civile, il settore turistico e l’educazione scolastica gli impatti più nefasti colpiranno anche il settore immobiliare residenziale italiano. Facciamo un primo focus richiamando in causa lo scenario pre-pandemico che avevamo in Italia prendendo a riferimento i dati forniti dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate riferito al secondo semestre del 2019. Il quadro che viene rappresentato sul report analitico fotografa il mercato immobiliare residenziale italiano giusto prima della crisi di governo andata in scena nell’agosto del 2019. Sino ad allora il mercato residenziale era stato caratterizzato da una moderata tendenza espansiva che perdurava dal 2014 con una crescita media e generalizzata del 4%. Attenzione tale dato riguardo il numero delle compravendite complessive (tecnicamente definite NTN ossia Numero di Transazioni Normalizzate) e non l’andamento medio dei prezzi di mercato. L’andamento del numero delle compravendite ha dinamiche non omogenee: bisogna infatti distinguere tra grandi città e resto del Paese.
Le prime infatti come Milano e Roma denotano volumi in aumento in forza degli imponenti piani di riqualificazione urbana di alcuni specifici quartieri: i quali oltre tutto stanno attirando grandi capitali da investimento soprattutto dall’estero. Il resto del Paese rimane asfittico ed in talune zone urbane addirittura in contrazione. Appare significativo l’aumento delle compravendite nei confronti delle piccole abitazioni ossia quelle con una dimensione compresa tra i 50 ed i 75 metri quadrati. Sette sono i punti principali di constatazione e riflessione economica. Gli attori di mercato (agenti e intermediari) evidenziano significative pressioni al ribasso delle quotazioni (1). Appena il 10% delle agenzie immobiliari registra un aumento degli incarichi a vendere (2). La prima ragione di cessazione di incarico a vendere è rappresentata dalla mancanza di proposte di acquisto a prezzi ritenuti tropo elevati dai compratori potenziali (3). Il margine medio di sconto sui ogni compravendita si attesta al 10% sul prezzo di vendita (4). Il tempo medio di attesa per realizzare la vendita si abbassa ai sei mesi (5). Il ricorso al mutuo ipotecario rappresenta per l’80% delle casistiche di compravendita l’unica possibilità per sostenere l’acquisto (6). Le aspettative da parte degli attori di mercato sono viste in peggioramento per la seconda parte dell’anno (7).
Il quadro appena rappresentato ovviamente non poteva prendere in considerazione la pandemia di coronavirus che si è manifestata sei mesi dopo come un elemento di disturbo delle dinamiche di mercato sino a quel momento in atto. Come enunciato ad inizio del redazionale se la stima complessiva dei decessi supererà i 50.000 casi si dovranno immaginare gli effetti diretti ed indiretti sul mercato immobiliare residenziale già nell’immediato con una immissione improvvisa ed eccezionale di almeno 20.000/25.000 unità immobiliari sul mercato che rappresenteranno le richieste di smobilizzo da parte degli eredi dello stock di patrimonio immobiliare appena ereditato. Gli effetti si percepiranno non solo sulle dinamiche ribassiste dei prezzi ma anche sulle locazioni residenziali che diverranno meno onerose per ovvie ragioni di affollamento. Ad affossare ulteriormente il mercato delle locazioni contribuirà anche la contrazione del settore turistico e dei flussi di incoming provenienti dal turismo low cost che si arresteranno significativamente per almeno tre anni. Purtroppo non sussistono motivazioni macroeconomiche alcune che possano far invertire il trend in atto e mutino in misura rilevante la profittabilità di un investimento immobiliare residenziale da messa a reddito. Il quadro potrebbe diventare notevolmente più cupo ed oscuro in caso di una seconda ondata di ritorno del contagio nella seconda parte dell’anno.
