Affitto in nero. Non reato ma illecito tributario

Il contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate è nullo, pertanto è come se non fosse mai stato stipulato, quindi non è vincolante. La legge stabilisce che quando non si registra il contratto di locazione, da effettuarsi entro 30 giorni dalla firma della scrittura privata, l’accordo è nullo, con la conseguenza che, ogni patto tra le parti è come se non fosse mai stato stipulato. Per denunciare un affitto in nero si può inviare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate. È possibile anche scaricare il modulo di esposto dal sito della Guardia di Finanza e consegnarlo agli uffici delle Fiamme Gialle.

Il contratto di locazione, per poter avere efficacia verso terzi, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve essere effettuata da parte di una delle parti, entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto di locazione o, se anteriore, dalla sua decorrenza, utilizzando il modelle RLI. Nel caso in cui il contratto di locazione non venga portato a registrazione nei termini stabiliti, dai soggetti obbligati alla registrazione, il contratto di locazione è da considerarsi nullo. Per nullità del contratto deve intendersi la sua inopponibilità nei confronti di terzi in quanto, il contratto ha sempre forza di legge dalle parti ai fini civilistici (art. 1372 c.c.).

In caso di violazione dell’obbligo di registrazione del contratto di locazione siamo di fronte ad un contratto d’affitto in nero. La Legge n. 190/2014, art. 1, commi da 634 a 640 ha introdotto una serie di disposizioni volte a consentire un ravvedimento operoso dell’imposta di registro sui contratti di locazione con un limite temporale più ampio, per sanare la situazione.

L’affitto in nero non è reato ma un illecito tributario, il locatore sarà oggetto di un accertamento fiscale che riguarderà tutti i canoni percepiti e non dichiarati. Per quanto riguarda l’imposta di registro che si sarebbe dovuta versare all’atto della registrazione è prevista la responsabilità solidale del locatore che del conduttore. In caso di omessa registrazione del contratto, si applica la sanzione ordinariamente prevista dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Il conduttore però potrà sempre rivalersi nei confronti del locatore.

La registrazione del contratto di locazione di un immobile abitativo è obbligatoria, qualunque sia l’ammontare del canone, se la sua durata è superiore a 30 giorni complessivi nell’anno o se formato per atto pubblico o scrittura privata autentica. Nel regime ordinario di tassazione, sono dovute, al momento della registrazione, l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Inoltre, il reddito derivante dalla locazione concorrerà a formare il reddito complessivo del locatore per Irpef e addizionali.

La registrazione del contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore). Possono provvedere alla registrazione sia il conduttore sia il proprietario (locatore). Entrambi sono responsabili in solido per il pagamento del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

La registrazione può essere effettuata online autenticandosi ai servizi telematici dell’Agenzia, utilizzando l’applicazione “RLI web” e senza bisogno di installare alcun software. La stessa applicazione consente sia la registrazione del contratto sia il versamento delle imposte di registro e di bollo. In alternativa, è possibile utilizzare, sempre gratuitamente, il software “Contratti di locazione e affitto di immobili (RLI)”, oppure recarsi presso un qualsiasi ufficio territoriale. Per la registrazione si può anche incaricare un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

Può esserci anche la figura giuridica dell’affitto irregolare e pertanto possiamo parlare di affitto in nero, qualora:

–        Il contratto di locazione non viene registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma;

–        Se tra inquilino e proprietario non esiste proprio un accordo contrattuale;

–        Il contratto di locazione è regolarmente registrato, ma il contenuto non rispetta gli accordi reali.

Le conseguenze sono che il contratto non è vincolante e non produce effetti per le parti. In altre parole, qualora l’inquilino non paga l’affitto, il locatore non potrà chiedere un decreto ingiuntivo contro l’inquilino moroso, né potrà azionare la procedura di sfratto. Dall’altra parte, l’inquilino potrà essere mandato via senza il rispetto dei termini previsti dalla legge, in quanto l’inquilino non potrà esigere il rispetto della durata minima della locazione prevista dalla legge.

La Corte di Cassazione ha chiarito che, se risulta che la mancata registrazione del contratto non è frutto di un accordo tra le parti, ma il risultato di una scelta unilaterale del locatore, in questo caso, il contratto produce effetti solo per l’inquilino ma non per il proprietario dell’immobile.

Chi può denunciare un affitto in nero? Chiunque vi abbia interesse, l’inquilino ma anche un vicino di casa. L’amministratore di condominio non è tenuto ad effettuare una segnalazione qualora venga a conoscenza di un affitto irregolare.

Pertanto denunciare un affitto in nero è un atto di responsabilità civica che contribuisce al benessere della comunità e alla giustizia fiscale. Non solo aiuta a contrastare l’evasione fiscale, ma anche a proteggere entrambe le parti coinvolte nel contratto di locazione. Un contratto regolare, infatti, garantisce diritti e doveri sia per l’inquilino che per il proprietario. Tuttavia, denunciare un affitto in nero può essere una decisione difficile e potenzialmente rischiosa, quindi è essenziale procedere con cautela e consapevolezza. Il supporto di un avvocato può essere molto utile in questo processo. E’ anche importante essere a conoscenza delle possibili sanzioni per evitare qualsiasi forma di ritorsione.

 Franco Marella